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[이데일리 김성수 기자] 서울 강남 르메르디앙 호텔 부지에 ‘교보타워 1.5배’ 규모 복합시설을 개발하는 사업(트윈픽스)이 다음달 본 프로젝트파이낸싱(PF) 전환에 나선다.
이 사업은 시행사 웰스어드바이저스와 현대건설, 마스턴투자운용, 메리츠증권, 메리츠화재, 메리츠캐피탈이 같이 진행하고 있다. 세계적 건축가 도미니크 페로가 설계한 ‘창의·혁신 디자인’ 시범사업지로, 작년 서울시 건축심의를 통과했다.
건축허가를 받으려면 사업시행자가 필요한 서류를 보완해서 접수해야 한다.
9500억 한도 브릿지론, 다음달
덕송천 26일 만기 도래
13일 금융투자업계에 따르면 서울 강남 르메르디앙 호텔 부지 복합개발사업(트윈픽스)은 다음달 본PF 전환에 나설 예정이다. 다음달 26일 9500억원 한도의 브릿지론 만기가 돌아와서 본PF로 전환하는 것이다.
(자료=서울시)
한국장학재단 인증서
이 사업은 서울 강남구 역삼동 602번지 일원 1만362.5㎡ 규모 호텔부지에 지하 8층~지상 36층, 연면적 13만9838.2㎡ 규모의 업무시설(오피스), 오피스텔 132실, 숙박시설(호텔 65실), 근린생활시설로 구성된 복합시설을 짓는 사업이다.
마
부동산실매물 스턴제116호강남프리미어프로젝트금융투자(PFV)가 사업시행자를 맡아 진행하고 있고, 현대건설이 시공사로 참여할 예정이다.
마스턴제116호강남프리미어PFV의 주주별 지분율은 △시행사 웰스어드바이저스 55% △시공사 현대건설 29.99% △마스턴투자운용 5% △메리츠증권 4.01% △메리츠화재해상보험 3% △메리츠캐피탈 3% 순이다.
선순위대출마스턴제116호강남프리미어PFV는 자산 관리·운용 및 처분에 대한 업무를 위탁하기 위해 마스턴투자운용과 자산관리위탁계약을 체결한 상태다.
사업시행자가 제안한 복합시설은 △업무시설 3만5587㎡ △숙박시설 1만749㎡ △판매·근린생활시설 1만6765㎡ 등으로 구성돼 있다.
연면적은 13만9838.2㎡로, 개발면적
주부저금리대출 만 비교하면 인근 강남 교보타워(9만2717㎡)의 약 1.5배 규모다. 세계적 건축가 도미니크 페로가 서울의 ‘내·외사산’ 형상을 담아 건축계획을 설계했다.
이 사업지는 창의적·독창적 디자인의 건축물을 지을 수 있도록 시에서 다양한 건축규제를 배제 또는 완화해준다. 예컨대 높이 적용을 배제받거나 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법) 시행령 최대용적률의 1.2배 이내까지 완화될 수 있다.
용도지역 상향 등으로 민간사업자의 사업성을 높여주고, 개발이익 일부를 공공기여로 확보함으로써 민간 개발사업 활성화와 도시균형발전을 동시에 촉진한다.
르메르디앙 호텔 개발사업의 경우 토지 용도지역 변경(사업지 중 제3종 일반주거지역→일반상업지역으로 상향)으로 약 2573억원의 공공기여가 발생할 계획이다.
강남 르메르디앙 호텔부지 복합개발 건축디자인 조감도 (자료=서울시)
이 사업은 작년 10월 22일 열린 서울시 제17차 건축위원회에서 건축심의를 통과했다. 건축위원회는 사업지 내부에 계획된 실내형 공유공간에 다양한 공간을 경험할 수 있는 계획으로 새로운 랜드마크를 조성하고자 했다.
또한 주민의 이용 편의성을 고려해서 그린클라우드 공간을 제시해서 새로운 타입의 도심 휴식공간을 제공했다.
강남구청에 따르면 이 사업은 지난 3월 14일 강남구청에 건축허가 신청을 접수했다. 다만 사업시행자 측이 필요한 서류를 보완해서 접수해야 해서 언제 건축허가가 나올지는 알 수 없다.
보완된 서류에 대해 관계 부서들이 협의를 진행한 후 특이 사항이 없으면 건축허가를 받게 된다.
3월 건축허가 신청…사업시행자, 서류 보완해야
다음달 26일에는 이 사업 관련 9500억원 한도의 대출(브릿지론) 만기가 돌아온다.
마스턴제116호강남프리미어PFV는 호텔부지 개발사업을 안정적으로 진행하기 위해 아시아신탁과 부동산 담보신탁계약을 체결하고 있다.
9500억원 한도 대출의 트랜치별 대출약정금은 △트랜치A 6000억원 △트랜치B 2000억원 △트랜치C 1500억원이다. 대주 간 주요 담보 및 상환순위는 트랜치A, 트랜치B, 트랜치C 순이다.
대출원금은 변경된 대출만기일에 일시상환되는 조건이다. 다만 대출약정에서 정한 조건에 따른 조기상환이 가능하다.
특수목적회사(SPC) 아몬드블루는 마스턴제116호강남프리미어PFV에 대해 약정한도 1000억원의 트랜치A 대출채권을 갖고 있다.
아몬드블루는 이 대출채권을 기초로 발행한도 1000억원의 제3회차 자산유동화 전자단기사채(ABSTB)를 발행했다. 제3회차 ABSTB 만기는 다음달 26일로, 대출채권 만기와 같다. 이 유동화거래의 주관회사, 자산관리자는 메리츠증권이다. 업무수탁자는 유안타증권이 맡고 있다.
마스턴제116호강남프리미어PFV 장기차입금 내역(2024년 12월 말 기준) (자료=감사보고서)
다만 기초자산인 대출채권의 상환 가능성은 마스턴제116호강남프리미어PFV의 신용도 및 사업 현금흐름 등에 따라 달라진다. 이에 아몬드블루는 유동화증권 상환 가능성을 높이기 위해 작년 9월 메리츠증권과 사모사채 매입확약 합의서를 체결했다.
위 합의서에 따라 △기초자산인 대출채권의 기한이익이 상실되거나 △유동화증권 만기일에 유동화증권 상환재원이 부족해지는 등 일정 사유가 발생하면, 메리츠증권은 아몬드블루가 기존에 발행한 유동화증권 상환에 필요한 금액으로 발행하는 사모사채를 1000억원 한도 이내에서 인수해야 한다.
SPC 넥스트비전제이차는 대출약정 및 메리츠증권과 체결한 채권양수도계약 등에 따라 마스턴제116호강남프리미어PFV에 대해 약정한도 635억원의 트랜치A 대출채권을 갖고 있다.
넥스트비전제이차는 이 대출채권을 기초로 일련의 ABSTB를 차환발행하고 있다. 제2회차 ABSTB(발행한도 603억6000만원)와 사모사채(발행한도 31억4000만원) 만기는 다음달 26일이다. 이 유동화거래의 주관회사, 자산관리자, 자산보유자는 메리츠증권이다. 업무수탁자는 유안타증권이 맡고 있다.
SPC 해피니스블루는 약정금 800억원의 트랜치C 대출 대주 중 하나로 참여했었다. 그리고 기존 트랜치C 대주인 힐스테이트베스트제일차와 채권양수도계약서를 체결해서 약정금 700억원의 트랜치C 대출채권을 양수했다.
이로써 해피니스블루가 보유한 대출채권은 트랜치C 1500억원이 됐다. 해피니스블루는 이 대출채권을 기초로 제3회차 ABSTB를 발행했으며 발행한도는 1500억원, 만기는 다음달 26일 돌아온다.
이 유동화거래의 주관회사, 자산관리자, 업무수탁자는 메리츠증권이며 자산보유자는 힐스테이트베스트제일차다.
현대건설은 해피니스블루가 보유한 대출채권에 대해 연대보증을 섰다. 현대건설은 대출약정금의 130%를 한도로 마스턴제116호강남프리미어PFV가 해피니스블루 등 트랜치C 대주에게 부담하는 대출원리금 등 채무에 대한 연대보증을 약정했다. 이를 통해 기초자산의 신용도를 높였다.
이밖에 SPC 뉴라이징제이차는 원금 700억원의 대출채권을 보유하고 있으며, 이 대출채권을 기초로 제7회차 ABSTB를 발행했다. 발행한도는 700억원, 만기는 다음달 26일이다.
현대건설은 대출약정에서 정한 바에 따라 뉴라이징제이차에 대한 자금보충 및 미이행 시 기초자산 채무인수를 약정했다. 유동화증권의 상환 가능성을 높이기 위해서다.
현대건설은 △대출금이 상환기일에 상환되지 않거나 △뉴라이징제이차가 지급해야 하는 채무와 관련해서 유동화증권 상환원금 등이 부족할 것으로 예상되는 경우 뉴라이징제이차의 요청에 따라 부족 자금을 어떠한 상계나 공제 없이 즉시 수납관리계좌에 입금하는 방식으로 대여해야 한다.
만약 현대건설이 이같은 자금보충의무를 이행하지 않는 경우 별도 의사표시나 절차 없이 즉시 마스턴제116호강남프리미어PFV의 대출금 상환의무 전체를 중첩적으로 인수한다.
김성수 (sungsoo@edaily.co.kr)